Newsletter Immobilier - 1er trimestre 2019

Au sommaire :

Droit de préemption légal

• du locataire & ordre public

Le droit de préemption instauré par l’article L. 146-46-1 du Code de commerce est qualifié d’ordre public par la Cour de cassation. Les dérogations à ce droit de préemption sont donc sans effet (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14605) ;

Etendue de l’illicéité d’une clause d’indexation

Une indexation illégale la première année ne rend plus, par principe, toutes les indexations successives illégales. Seule la stipulation créant une distorsion prohibée (au regard de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier) est « réputée non écrite ». La Cour de cassation considère désormais que la clause d’indexation dans son entier n’est pas illicite si celle-ci n’est pas, dans l’entier déroulement du contrat, affectée d’une distorsion (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-23058) ;

Travaux nécessaires à l’exploitation des locaux & dérogation du bailleur à obligation de délivrance

La Cour de cassation vient une nouvelle fois rappeler que le bailleur ne peut se décharger des travaux relevant de son obligation de délivrance que par une stipulation expresse visant lesdits travaux. La Cour casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1719 alinéa 1 et 2 du Code civil au motif que la Cour d’appel a statué sans constater de stipulation figurant au contrat et mettant à la charge du preneur les travaux en question (Cass. 3e civ., 11 oct. 2018, n° 17-18553) ;

Loyer de renouvellement, modification des facteurs locaux de commercialité

La négociation ayant permis d’aboutir à une baisse de loyer dans les résidences voisines ne constitue pas en elle-même une modification des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-22129) ;

Bail dérogatoire, immatriculation au RCS & bail commercial

Le preneur titulaire d’un bail dérogatoire n’a pas à justifier de son immatriculation au registre du commerce pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Il devra justifier de cette immatriculation à la date du renouvellement (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-26126) ;

Clause d’adhésion à une association de commerçant, nullité confirmée

La Cour de cassation confirme la nullité absolue d'une telle clause d'adhésion à une association de commerçants au motif qu’elle entrave la liberté du preneur de ne pas adhérer à une association ou de s’en retirer en tout temps (Cass. 3e civ., 11 oct. 2018, n° 17-23211) ;

Clause résolutoire, qui peut s’en prévaloir ?

Si la clause résolutoire d’un bail commercial n’est pas stipulée au bénéfice exclusif du bailleur, elle peut être invoquée par le Preneur. Il est donc souhaitable pour les bailleurs de mentionner dans cette clause « si bon semble au Bailleur » (Cass, 3e civ., 6 sept. 2018 n°17-22767) ;

Confirmation de la compétence du Juge des Loyers pour déterminer le LMG lors du renouvellement

La Cour de cassation réaffirme sa position du 3 novembre 2016. En présence d’un loyer binaire, la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti (Cass. 3e civ., 29 nov., 2018, n° 17-27798) ;

Clause d’accession & indemnité d’éviction

La clause prévoyant l’accession sans indemnité au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 16-26049) ;

Congé, l’huissier diligenté est tenu à une obligation de conseil

La responsabilité de l’huissier peut être retenue en cas de manquement à son obligation de conseil (en l’espèce, inefficacité du congé délivré en matière de bail commercial du fait d’une incertitude sur la date d’effet et condamnation de l’huissier au paiement d’une somme de 363k€) (CA Paris, pôle 2, ch. 1, 18 déc. 2018, n° 17/05179) ;

Honoraires de gestion technique fixés au prorata des loyers

Dans un arrêt rendu sur appel d’une ordonnance de référé, dont la motivation invite à s’interroger sur la possibilité de prévoir un honoraire forfaitaire (en pourcentage du loyer) au titre des honoraires de gestion technique de l’immeuble, la Cour d’appel de Douai déboute un bailleur de sa demande de refacturation desdits honoraires à son preneur au motif qu’il ne justifie pas du coût réel de gestion de l’immeuble (CA Douai, 2e ch. 2e sect., 12 juillet 2018, n° 18/00485).